都市計画法による開発行為

開発許可制度は、都市計画区域内の市街化区域と市街化調整区域の線引き制度とあいまって、良好な市街地の計画的、段階的な整備を図るため、団地開発を一定の制度のもとにおくべきであるという基本理念のもとに、都市計画制度の一つの制限として、1968年(昭和43年)に都市計画法で創設されたものです。

特に本市においては、「恵庭市宅地等開発行為に関する指導要綱」により、宅地開発に際して最低限の公共施設を併せ整備する等、宅地としての一定の水準を保つことが必要です。

1．開発許可制度

恵庭市において都市計画法第29条の規定に基づく開発行為、又は市街化調整区域内で建築行為等を行うときに必要となる許可を開発許可といいます。その概要や申請手続きは以下のとおりです。

2．開発行為の定義

「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。（法第4条第12項）

「土地の区画形質の変更」とは、切土、盛土、整地等の造成工事により土地に対して物理力を行使する行為又は土地の利用状況を変更する行為をいいます。単なる分合筆のみを目的としたいわゆる権利区画の変更は、ここでいう「土地の区画形質の変更」には含まれません。

(1)切土、盛土、整地等の造成工事により土地に対して物理力を行使する行為

(ア) 「土地に対して物理力を行使する行為」とは、有形力による土地の改変をいうものであり、既存の植栽の伐採、へいの除却などのように、土地の定着物に対して物理力を行使する行為は、「土地の区画形質の変更」には該当しません。

(イ) 建築物の建築自体と不可分一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為については建築物の建築行為とみなされ、開発行為には該当しませんが、逆に建築行為として行われる場合でも、軟弱地盤で打ち込まれる基礎打ちのごときは、「土地の区画形質の変更」として取り扱います。

(ウ) 切土及び盛土については、次のaからcまでのいずれかに該当する場合に開発行為に該当するものとします。（平成7年2月22日付け都整第942号北海道住宅都市部都市整備課長通知）

a 切土をする行為であって、当該切土の高さが30センチメートルを超えるもの

b 盛土をする行為であって、当該盛土の高さが30センチメートルを超えるもの

c 切盛土をする行為であって、当該切盛土の合計の高さが30センチメートルを超えるもの

(エ) 駐車場の舗装行為の取扱い(平成7年2月22日付け都整第942号北海道住宅都市部都市整備課長通知)

従前から宅地であった敷地において、建築物の建替に伴い付属の駐車場を舗装するような行為は、建築物の建替により「土地に対して物理力を行使する行為」が行われない場合は、たとえ駐車場内の排水施設を新設する場合でも、原則として開発行為には該当しません。

(2)土地の利用状況を変更する行為

「土地の利用状況を変更する行為」とは、土地利用の用途を変更する行為をいうものであり、農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、開発行為に該当します。

また、開発区域内において公共施設を新設、改廃する場合は原則として、「利用状況の変更」に該当しますが、開発区域外の土地利用状況を変更する場合であっても、開発行為に該当する場合があります。例えば、宅地分割に当たって区域外の取付道路を新、改設する場合などがこれに当たります。

3．開発許可の概要

市街化区域にあっては1,000平方メートル以上、市街化調整区域にあっては全て、都市計画区域外の区域にあっては1ha以上の面積の開発行為（主として建築物の建築又はコンクリートプラント、ゴルフコースなどの特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更）をしようとする者は、事前に恵庭市長（場合によっては北海道知事）の許可を受けなければなりません。（法第29条第1項、第2項）

4．許可を要する開発行為の規模

都市計画区域内において行う開発行為について、許可を要する開発行為の規模は下表のとおりとなります。

なお、全体としては許可を要する規模の一団の土地を同一の者又は複数の者が、許可を要しない規模に分割して数回に分けて開発行為を行う場合であっても、各々の開発行為について同一性があると認められるときは、一体の開発行為として開発許可を要することとなります。

区域		開発許可が必要となる開発行為の規模
都市計画区域	市街化区域	1,000平方メートル以上
	市街化調整区域	原則としてすべての開発行為
都市計画区域外		1ha以上

5．開発許可申請手続き

事前相談から許可、完了までの手続きの流れです。

開発行為の流れ(PDFファイル:104.5KB)

市街化区域にあっては1,000平方メートル以上、市街化調整区域にあっては全て、都市計画区域外の区域にあっては1ha以上の面積において、許可を必要とする開発行為については、許可の基準及び他法令との調整等が必要なため、開発行為に関する事前協議申請書(別紙－⓵)に必要事項を記入及び添付図書をご用意の上、事前に申請してください。内容を審査の上、開発行為の可否を判定し、回答いたします。