都市計画法による開発行為

開発許可制度は、都市計画区域内の市街化区域と市街化調整区域の線引き制度とあいまって、良好な市街地の計画的、段階的な整備を図るため、団地開発を一定の制度のもとにおくべきであるという基本理念のもとに、都市計画制度の一つの制限として、1968年(昭和43年)に都市計画法で創設されたものです。

特に本市においては、「恵庭市宅地等開発行為に関する指導要綱」により、宅地開発に際して最低限の公共施設を併せ整備する等、宅地としての一定の水準を保つことが必要です。

1．開発許可制度

恵庭市において都市計画法第29条の規定に基づく開発行為、又は市街化調整区域内で建築行為等を行うときは許可を要します。その概要や申請手続きは以下のとおりです。

2．開発行為の定義

「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。（法第4条第12項）

「土地の区画形質の変更」とは、次の「区画」「形状」「性質」のいずれかに該当する場合をいいます。

「土地の区画形質の変更」の定義
項目	該当するもの	該当しないもの
区画の変更	・開発済みの区画と公共施設（道路や河川等）の境界等を変更すること（公共施設管理者等の協議や技術基準の審査が必要となる場合）等	・⼀体の宅地の区画を変更しない、単なる宅地内の分合筆
形状の変更	1：盛⼟で、⾼さが1mを超える崖※を⽣ずるもの 2：切⼟で、⾼さが2mを超える崖※を⽣ずるもの 3：切⼟と盛⼟を同時に⾏う場合、盛⼟の⾼さが1m以下であっても、切⼟と合わせて⾼さが2mを超える崖を⽣ずるもの 4：1、3に該当しない盛⼟で、⾼さが2mを超えるもの 5：1〜4に該当しない盛⼟⼜は切⼟で、当該盛⼟⼜は切⼟をする⼟地の⾯積が500平方メートルを超えるもの（既存地盤⾯からの⾼さが30センチメートル以下を除く）	・建築⼯事と不可分⼀体の⼯事と認められる基礎や掘削⼯事
性質の変更	・建築物以外のための⼟地から建築物のための⼟地に利⽤状況を変更する場合等（農地や林地等の宅地以外の⼟地を宅地とする場合、登記簿や課税台帳の地⽬の変更が必要な場合等）	・適法な⼿続きにより、すでに宅地として認められる⼟地の場合であり、かつ、公共施設管理者等の協議や技術基準の審査が不要な場合

※「崖」とは、地表⾯が⽔平⾯に対し30度を超える⾓度をなす⼟地で、硬岩盤（⾵化の著しいものを除く）以外のものをいいます。

3．開発許可の概要

市街化区域にあっては1,000平方メートル以上、市街化調整区域にあっては全て、都市計画区域外の区域にあっては1ha以上の面積の開発行為（主として建築物の建築又はコンクリートプラント、ゴルフコースなどの特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更）をしようとする者は、事前に恵庭市長（場合によっては北海道知事）の許可を受けなければなりません。（法第29条第1項、第2項）

4．許可を要する開発行為の規模

都市計画区域内において行う開発行為について、許可を要する開発行為の規模は下表のとおりとなります。

なお、全体としては許可を要する規模の一団の土地を同一の者又は複数の者が、許可を要しない規模に分割して数回に分けて開発行為を行う場合であっても、各々の開発行為について同一性があると認められるときは、一体の開発行為として開発許可を要することとなります。

許可を要する開発行為の規模
区域		開発許可が必要となる開発行為の規模
都市計画区域	市街化区域	1,000平方メートル以上
	市街化調整区域	原則としてすべての開発行為
都市計画区域外		1ha以上

5．開発許可申請手続き

事前相談から許可、完了までの手続きの流れです。

開発行為の流れ(PDFファイル:222.4KB)

市街化区域にあっては1,000平方メートル以上、市街化調整区域にあっては全て、都市計画区域外の区域にあっては1ha以上の面積において、許可を必要とする開発行為については、許可の基準及び他法令との調整等が必要なため、開発行為に関する事前協議申請書（別記様式第1号様式）に必要事項を記入及び添付図書をご用意の上、事前に申請してください。内容を審査の上、開発行為の可否を判定し、回答いたします。